Grand Marina Saigon (Quận 1): giá rao khoảng 479 triệu/m² đứng ở đâu so với thị trường?
Miễn trừ. Đây là phân tích tham khảo dựa trên dữ liệu công khai, không phải tư vấn đầu tư hay định giá chính thức. Dự án đã bàn giao một phần và đang giao dịch ở thị trường thứ cấp, không còn bảng giá mở bán để so sánh. Vì vậy bài này chưa tính giá hợp lý theo mô hình hai dự án đối chiếu và chỉ định vị mặt bằng giá từ số liệu thu được. Các số liệu là tin rao, không phải giá giao dịch.
1. Tóm tắt nhanh
Giá rao thứ cấp (1 tin tiêu biểu)479 tr/m²
≈ 18.400 USD/m²
≈ 18.400 USD/m²
Giá sơ cấp trung tâm TP.HCM (trung bình)~190 tr/m²
theo báo cáo Cushman & Wakefield
theo báo cáo Cushman & Wakefield
Gấp khoảng2,5×
so với mức trung bình khu trung tâm
so với mức trung bình khu trung tâm
Một tin rao căn 3 phòng ngủ 121 m² tại tòa Sea (JW Marriott Residences), view sông trực diện, giá 58 tỷ đồng (đã gồm mọi chi phí), tương đương khoảng 479 triệu/m². So với mức giá sơ cấp bình quân khu trung tâm TP.HCM khoảng 190 triệu/m², đây là mức gấp khoảng 2,5 lần. Chênh lệch này phản ánh phân khúc hàng hiệu và vị trí sông Sài Gòn, nhưng một tin rao đơn lẻ không đại diện cho cả dự án.
Quảng cáo
2. Vị trí
Dự án nằm trên khu đất Ba Son, số 2 Tôn Đức Thắng, phường Bến Nghé, Quận 1, mặt sông Sài Gòn, đối diện bán đảo Thủ Thiêm. Quy mô khu đất khoảng 10 ha theo chủ đầu tư.
3. Sản phẩm
| Hạng mục | Thông tin |
|---|---|
| Chủ đầu tư | Masterise Homes |
| Quy mô | Khoảng 10 ha; hơn 4.200 sản phẩm gồm căn hộ, officetel, shophouse (theo Thư viện Pháp luật) |
| Thương hiệu | Marriott Residences và JW Marriott Residences (Marriott không sở hữu, phát triển hay bán dự án theo thông báo của chủ đầu tư) |
| Tiến độ | Tòa Lake mở cửa ngày 14/11/2023 (khu Marriott Residences đầu tiên tại Việt Nam); tòa Sea (JW Marriott) đã cất nóc |
Hình ảnh thực tế các tòa đã hoàn thiện
Cảnh quan và không gian chung
4. Các mốc giá thu thập được
| Mốc | Giá | Ghi chú |
|---|---|---|
| Giá tham khảo khi nhận giữ chỗ (2021) | từ 340 triệu/m² | CafeLand, giá tham khảo thị trường |
| Giá khảo sát căn hộ hàng hiệu | từ ~15.000 USD/m² | Thư viện Pháp luật, khoảng từ 19 tỷ cho căn 1PN |
| Tin rao thứ cấp, 3PN 121 m² (tòa Sea) | 58 tỷ ≈ 479 triệu/m² | guland.vn, giá rao, đã gồm chi phí |
| Giá sơ cấp trung tâm TP.HCM (bình quân) | ~190 triệu/m² | Cushman & Wakefield (số liệu 2026, theo bản tóm tắt tìm kiếm) |
5. Vì sao chưa chạy mô hình
- Dự án ở phân khúc hàng hiệu với mức giá hàng trăm triệu/m²; chúng tôi chưa tìm được hai dự án đối chiếu cùng phân khúc có đủ tin rao (tối thiểu 10 tin mỗi dự án).
- Không còn giá công bố hiện hành để tính chênh lệch so với giá hợp lý, chỉ có tin rao thứ cấp.
- Khi có đủ dữ liệu đối chiếu và bảng giá sơ cấp (nếu chủ đầu tư mở bán đợt mới), bài sẽ được cập nhật thành phân tích đầy đủ.
6. Kết luận
Grand Marina Saigon nằm ở nhóm giá cao nhất thị trường căn hộ TP.HCM; tin rao tiêu biểu cao gấp khoảng 2,5 lần mức sơ cấp bình quân khu trung tâm. Việc mức giá đó có hợp lý hay không cần dữ liệu đối chiếu cùng phân khúc mà bài này chưa có. Người mua nên dựa vào giao dịch thực tế và bảng giá của chủ đầu tư, không dựa vào một vài tin rao.
Cơ sở tính. 58.000 triệu đồng ÷ 121 m² = 479,3 triệu/m². Quy đổi USD theo tỷ giá khoảng 26.030 VND/USD. Số liệu 190 triệu/m² chỉ để tham chiếu mặt bằng chung. Xem phương pháp.